أقام المركز المالي الكويتي (ش.م.ك.) "المركز" حلقة نقاشية في مدينة الكويت مع كبار مستثمري العقار للاطلاع على ومناقشة الفرص الاستثمارية في سوق الديون العقارية المتعثرة في الولايات المتحدة.
وحضر الحلقة النقاشية عدد من أعضاء مجلس إدارة "المركز"، والرئيس التنفيذي "للمركز" السيد مناف الهاجري، ورئيس العمليات في "المركز" السيد علي خليل. ومن الولايات المتحدة الأمريكية، حضر الاجتماع كل من السيد سامي شبشب، رئيس شركة مار-جلف مانجمنت إنك (مار- جلف)، وهي شركة تابعة ومملوكة بالكامل للمركز، ورئيس شركة بانيان رياليتي جروب السيد جورج سيثامل.
وافتتح السيد علي خليل النقاش قائلاً: "إن الهدف من هذا الاجتماع هو مناقشة الفرص الاستثمارية المتاحة في السوق الأمريكي للديون العقارية، حيث أننا نستمر في توسيع نشاطاتنا المتعلقة في الديون المتعثرة في الولايات المتحدة، ونسعى للاستثمار في الرهونات التجارية منعدمة الأداء أو ذات الأداء الغير منتظم في الولايات المتحدة. ومنذ أزمة العقار في 2008، نستمر في تحقيق أفضل العائدات مقابل المخاطر مقارنة بالاستثمارات العقارية الأخرى".
أضاف السيد خليل: "تجدر الإشارة إلى أزمتين تاريخيتين في سوق العقار الأمريكي، وكانت الأولى في أواخر الثمانينيات وأول التسعينيات، بينما تحل الأزمة الثانية في الوقت الراهن كنتيجة للأزمة المالية العالمية. وظهرت الأزمة الأولى بسبب زيادة المعروض من العقار التجاري بعد تحرير مؤسسات القروض من الرقابة، الا أن انخفاض الأسعار في الأزمة الراهنة جاء كنتيجة لأزمة الائتمان بينما ما زال عرض في سوق العقار متوازناً مع الطلب على المدى البعيد".
وأشار السيد خليل إلى أنه "تم التعافي التام من الأزمة الأولى خلال ست سنوات، لكن من المرجّح أن يتم التعافي من الأزمة الراهنة خلال فترة أقصر بكثير. كما أن أساسيات سوق العقار مازالت سليمة، حيث أن العرض مازال منخفضاً في السنوات التي عقبت الأزمة، وسيزداد العرض بسرعة حين يعود التوظيف في الولايات المتحدة إلى مستواه الطبيعي، وهذا ما يخلق فرصاً واعدة في سوق الديون العقارية المتعثرة."
وشرح السيّد شبشب استراتيجية "المركز" في سوق الديون العقارية المتعثر قائلاً: "إن استراتيجيتنا تركّز على توقيت السوق، حيث نبني ونطوّر العقار عندما يتقلّص الفارق بين عائدات العقار وسندات الخزينة لعشر سنوات، ونشتري ونثبّت العقارات عندما يرتفع الفارق، ونبيعها عندما يبدأ الفارق بالتقلّص. الاّ أننا نتحرك لاقتناص الفرص حين نرى استثمارات مغرية ذات عمليات متعثّرة."
وأضاف السيد شبشب "أن الديون المتعثرة تتوفّر على شكل سندات مضمونة بعقار، وتصنّف هذه السندات بنوعين: النوع الأول هو السندات ذات الأداء الغير منتظم حيث الدائن تأخر بسداد بعض الدفعات، أو قدم طلب لإعادة هيكلة الدين، أو انخفضت قيمة عقاره المرهون دون قيمة الدين. أما النوع الثاني فهو السندات منعدمة الأداء حيث لم ينتظم المدين بالدفعات وقد يكون الدائن قدم إشعار رسمي بعدم انتظام المدين وبدأ فعلاً بإجراءات الحجز على العقار."
وأشار السيد شبشب أن "المركز" يستهدف العقارات التجارية والعقارية في سوق الديون المتعثرة، عارضاً عمليتين قام بها "المركز" في ولاية كاليفورنيا وحقق منهما الأرباح.
وشرح السيد سيثامل الاجراءات التي يتخذها "المركز" في عملياته قائلاً: "إننا نسعى لشراء الديون المرهونة بعقارات عالية الجودة، حيث نقوم باختيار العقارات بناء على الحجم، والموقع، ونوع العقار وجودته. وبعد زيارة المواقع للتأكد من جودة الأصول، نبدأ إجراءات الفحص النافية للجهالة والتي تشمل مراجعة المستندات القانونية، بالإضافة إلى تقييم العقار، والمدين، والسوق."
كما تطرّق السيد سيثامل إلى استراتيجية التخارج من الديون المتعثرة مشيراً إلى أن "الديون المنتظمة الأداء يمكن الحفاظ عليها حتى تواريخ استحقاقاتها بمعدل عائد داخلي يتراوح بين 12% و 15%، أو يمكن للمدين أن يبادر بدفع الدين قبل استحقاقه عن طريق إعادة التمويل أو بيع العقار. أما الديون منعدمة الأداء فيمكن إعادة هيكلتها ليتمكن المدين من أداء الدفعات أو يمكننا أن نستدخل العقار ونعم على إستقراره ومن ثم بيعه."
ومن الجدير بالذكر أن شركة شركة مار-جلف مانجمنت إنك (مار- جلف) تعمل كذراع "المركز" لإدارة الأصول في الولايات المتحدة الأمريكية. وتوظف الشركة فريق عمل بمعدّل خبرة يتجاوز العشرين عاماً في مجال تملّك، وبيع، وتطوير، وإدارة العقارات في الولايات المتحدة. وخلال العشر سنوات الماضية، قامت مار-جلف بتملّك أو تطوير أكثر من 75 عقار بقيمة تملّك أو تطوير إجمالية تصل إلى أكثر من مليار دولار أمريكي، وتشمل هذه العقارات 500,000 متر مربّع تقريباً من المخازن الصناعية، و330,000 متر مربع من قطاع التجزئة، و60,000 متر مربع من المكاتب، بالإضافة إلى ما يقارب 900 شقّة سكنية. وتدير مار-جلف حالياً ما قيمته 370 مليون دولار أمريكي من الأصول العقارية في ثلاث محافظ عقارية.
###
نبذة عن المركز المالي الكويتي "المركز"
تأسس المركز المالي الكويتي (ش.م.ك) "المركز" في العام 1974 ليصبح واحداً من المؤسسات المالية الرائدة على مستوى منطقة الخليج العربي في مجالي إدارة الأصول والاستثمارات المصرفية. ويدير المركز الآن أصولاً مجموعها 865 مليون دينار كويتي كما في 31 ديسمبر 2011 (3.1 مليار دولار أمريكي). وقد تم إدراج "المركز" في سوق الكويت للأوراق المالية في العام 1997 .